Simulation prêt immobilier au meilleur taux !

Le prêt immobilier engage l'emprunteur sur de longues années de remboursement. Au capital emprunté viendront s'ajouter une multitude de frais annexes qui formeront le taux annuel effectif global du prêt.

Comment obtenir un taux défiant toute concurrence ? Voici nos explications et nos conseils.

A quoi correspond le taux d'un prêt immobilier ?

Avant de parler de taux, intéressons-nous à chacun de ceux qui peuvent constituer le crédit immobilier.

• Le Taux annuel effectif global (TAEG) : Il est un pourcentage annuel de la somme empruntée. Il permet de comparer plusieurs offres de prêt en fonction de leur coût total. Dans cet article, c'est en fait du TAEG que nous parlerons. Cet indicateur économique normalisé exprime donc la totalité des frais générés lors de la mise en œuvre d'un crédit consenti à un particulier. Il peut être fixe ou variable, selon les conditions du prêt contracté. Il comprend les frais d'assurance, les éventuels frais de courtage, les frais de garantie, et les frais de gestion de compte ;
• Le Taux annuel effectif d'assurance (TAEA) : Le TAEA est un élément primordial pour l'emprunteur cherchant à dénicher la meilleure offre de prêt immobilier. Il permet de comparer les assurances d'un organisme à un autre, notamment du contrat de groupe et du contrat en délégation, que nous abordons par la suite. Il correspond à la différence entre le TAEG incluant l'assurance, et le TAEG hors assurance ;
• Le taux d'usure : Il s'agit du taux d'intérêt maximum légal que les établissements de crédit sont autorisés à pratiquer lorsqu'ils accordent un prêt. Il inclut le taux nominal, les frais de dossier, les frais d'assurance, les frais de garantie obligatoire. C'est la Banque de France qui le fixe, pour protéger les emprunteurs des excès des banques prêteuses. Jusqu'alors révisé tous les trimestres, il le sera désormais tous les mois à compter du 1^er février 2023. Il doit suivre l'inflation. Si le calcul du TAEG dépasse celui du taux d'usure, alors la demande de prêt sera refusée. A fin janvier 2023, le taux d'usure est fixé à 3,79 % sur les prêts de 20 ans et plus.

Apportons une dernière précision quant aux différents taux que l'on pourra observer sur une offre de crédit immobilier. On peut parfois encore rencontrer le sigle TEG, pour Taux effectif global. En fait, il a été remplacé en 2016 par le TAEG précité. En effet, le TAEG est plus précis dans le calcul des intérêts puisqu'il intègre l'assurance décès invalidité, l'assurance chômage, et les normes européennes, que le TEG n'incluait pas.

Comment est calculé le TAEG d'un prêt immobilier ?

Le TAEG est donc l'indicateur le plus précis pour estimer le montant total des dépenses engagées pour l'emprunt, mais aussi pour évaluer l'attractivité et la compétitivité d'une offre de prêt. Il intègre les éléments suivants :

• Le taux nominal des intérêts, qui est en fait le taux brut permettant de calculer les intérêts d'un emprunt. Il correspond au coût actuel de l'argent, si l'on puit le dire ainsi;
• Les frais de dossier, qui sont la rétribution de la banque pour l'étude et le montage du dossier de financement;
• Les frais de garantie, comme par exemple les cautions, l'hypothèque, etc.;
• Les frais d'assurance obligatoire, donc le décès et la perte totale et irréversible d'autonomie, qui sont les deux seules garanties légalement obligatoires incluses dans l'assurance de prêt immobilier;
• La rémunération du courtier ou de tout autre intermédiaire intervenant dans l'octroi du crédit;
• Les frais d'ouverture et de tenue de compte;
• Les coûts liés aux garanties facultatives de l'assurance, comme l'ITT, l'IPT, l'IPP, ou encore la perte d'emploi (cf plus bas);
• Les frais de transfert de fonds;
• Les indicateurs de nouvelles normes européennes;
• Le montant de l'évaluation d'un bien immobilier.

Vous l'aurez compris, le TAEG inclut absolument l'ensemble des frais liés au crédit immobilier demandé. Celui-ci ne doit donc pas dépasser le taux d'usure. Le TAEG est calculé ainsi : [(Montant total à rembourser – montant de l'emprunt) / montant de l'emprunt] x nombre de mensualités.

Comment profiter d'un prêt à taux bas ?

Probablement que le premier conseil pour profiter d'un taux le plus compétitif qu'il soit, est celui de solliciter les services d'un courtier. Cet expert de la finance sera le plus à même de dégoter un crédit immobilier au meilleur taux, grâce à son pouvoir de négociation, dans un jargon financier que seuls lui et les organismes prêteurs maîtrisent pour parvenir à un accord des plus convenables pour ce client. Au-delà du courtier, d'autres méthodes permettent de profiter d'un prêt compétitif.

Présenter une situation viable et stable

C'est évidemment le premier élément à prendre en compte. La banque étudie en détails l’état des finances de l'emprunteur sur les trois derniers mois. Aussi, présenter des découverts réguliers, ou encore des relevés bancaires laissant apparaître des paiements sur des jeux de pari en ligne laisseront la banque plus que dubitative. Démontrer une réelle stabilité est primordial pour marquer la confiance du prêteur. Au-delà des comptes, il sera préférable de se présenter avec un CDI en poche, ou avec un statut de fonctionnaire. Egalement, l'emprunt à deux divise évidemment le risque de défaut de remboursement.

Prétendre aux prêts aidés

Pour faire baisser le taux d'intérêt du prêt, il sera bon d'envisager les prêts complémentaires suivants :

• Un prêt à taux zéro (PTZ) : Il est accordé sur conditions de ressources aux primo-accédants souhaitant financer leur résidence principale, qui devra être neuve, ou alors ancienne avec des travaux de réfection ou de réhabilitation représentant au moins 25 % du montant total de l'achat, ou encore un logement social, la construction d'un logement, ou enfin l'aménagement d'un bâti autre en logement ;
• Un prêt d’accession sociale (PAS) : Il est accordé aux emprunteurs aux revenus modestes. Il bénéficie d’un taux d’intérêt plafonné et est attribué sous conditions de ressources ;
• Un prêt épargne logement: Il s’obtient grâce à son Plan épargne logement ou à son Compte épargne logement, en respectant certaines conditions, notamment de durée d’épargne depuis la date d’ouverture ;
• Un prêt conventionné: Semblable à ses congénères, il est destiné aux futurs propriétaires d’une résidence principale ou pour effectuer des travaux dans son habitation, et est accordé sous conditions de ressources. Les organismes financiers qui le proposent ont passé une convention avec l’Etat ;
• Un prêt complémentaire: Il sert à financer une partie de l’achat ou de la construction d’un logement principal. Comme le PTZ, il ne peut être qu’un complément du prêt immobilier principal. Sa particularité est de ne pas être accordé par une banque mais par un autre organisme type Action logement, employeur ou encore caisse de mutuelle.

Apporter des garanties à la banque

En parlant de garantie, on pense immédiatement à un apport financier personnel. Investir une enveloppe provenant d'une épargne, dans l'acquisition du bien immobilier, est une démarche extrêmement positive aux yeux de la banque. En premier lieu, il vient abaisser le montant du prêt, donc le taux d'intérêts si la banque prête moins. Mais également, l'apport rassure la banque quant à la capacité d'épargne de l'emprunteur, donc de sa capacité de gestion intelligente et prévoyante de ses finances, mais aussi de sa capacité à assumer le saut de charge du loyer à la mensualité de crédit. Autres garanties qui permettront d'abaisser le taux d'intérêt du prêt : une garantie d'hypothèque du bien évidemment, un nantissement également, ou encore un cautionnement solidaire.

L'assurance du prêt : le bon moyen d'abaisser son TAEG

Si l'assurance de prêt immobilier n'est pas une obligation légale, elle est en revanche une condition sine qua none à l'obtention d'un crédit immobilier. La banque prêteuse s'offre ainsi la garantie du remboursement des sommes avancées. Comprenez bien qu'en 25 ans, la situation de l'emprunteur va évidemment évoluer, et les aléas de la vie passant par là, comme pour tout un chacun, la banque préfère miser sur la garantie de son remboursement. Toutefois, voici trois moyens d'abaisser le montant de son assurance de prêt immobilier.

Supprimer des garanties

L'assurance du prêt garantit donc la prise en charge des mensualités par l'assureur, dans les cas suivants :

• La Perte Totale et Irréversible d’Autonomie (PTIA): Elle garantit le remboursement du capital restant dû en cas d’invalidité physique ou mentale de l’emprunteur, le rendant définitivement incapable d’exercer une quelconque activité rémunérée, et le contraignant à recourir à une assistance pour les actes de la vie courante ;
• Le décès: L’assureur versera alors à la banque le capital restant dû par l’emprunteur au jour du décès. Précisons toutefois que le suicide de l’assuré durant la première année de souscription, le décès consécutif à une maladie connue mais non mentionnée dans le questionnaire de santé, le décès consécutif à une tentative de record, et enfin le décès consécutif à un comportement délictueux ou irresponsable, sont exclus de garantie.

Il sera fréquent que les trois garanties suivantes soient également intégrées. Elles ne sont toutefois pas obligatoires, donc pas systématiques :

• La perte d’emploi: L’assureur garantit alors le remboursement des mensualités sur une période définie et extrêmement encadrée;
• L’incapacité temporaire totale de travail (ITT): Elle couvre l’assuré durant une période d’arrêt de travail, lui rendant absolument impossible l’exercice de son activité professionnelle, mais ce de manière temporaire ;
• L’invalidité permanente totale (IPT) ou partielle (IPP): Elle garantit l’incapacité à exercer une quelconque activité rémunérée.

Evidemment, plus elle comprend de garanties prises en charge, plus elle sera onéreuse, donc impactera le taux global appliqué au prêt. Il est donc possible d'abaisser le taux d'assurance en jouant sur les garanties incluses, à condition que la banque n'y voit pas d'objection. Elle peut parfaitement imposer des garanties face au risque pris.

D'autres éléments vont impacter le taux d'assurance appliqué, comme notamment dans le cas de profils plus atypiques, comme celui d'un emprunteur exerçant un emploi à risque, ou un emprunteur pratiquant un loisir extrême. Dans la même veine, sachez d'ailleurs que le questionnaire de santé, auparavant systématique, n’est plus à compléter depuis le 1^er juin 2022 pour les prêts de moins de 200  000 € par assuré, avec des mensualités intégralement remboursées avant le 60^ème anniversaire de l’assuré.

Opter pour la délégation d'assurance

Il existe deux types de contrat d'assurance envisageables sur un crédit immobilier. D’abord l’assurance de groupe qui est proposée par l’organisme prêteur. Celui-ci est en partenariat avec une assurance, et propose cette offre collective sur chacun de ses contrats de prêt immobilier. Les formalités d’adhésion sont plutôt simples, et la banque reste l’intermédiaire donc il n’y pas de démarche supplémentaire à effectuer. C’est confortable, mais dans les faits, c’est la formule généralement la moins intéressante. En effet, les contrats groupés proposent les mêmes garanties, quel que soit le profil de l’assuré. Les profils plus marginaux ne seront en réalité que peu protégés, et les cotisations seront toutes évaluées à l'identique, sans personnalisation.

Mais il existe également l’assurance individuelle, que l’on appellera alors délégation d’assurance. L’emprunteur fait alors appel à un assureur extérieur à l’emprunt. L’offre sera généralement plus adaptée au besoin de l’assuré, et sera proposée à un tarif plus compétitif puisque les garanties a priori moins indispensables (aucune protection n’est jamais inutile) pourront être supprimées ou diminuées.

Co-emprunteurs : s'assurer pour une quotité de 100 %

Les banques exigent que la quotité de l'assurance emprunteur soit au moins égale à 100 % par crédit. La quotité correspond à la part du capital qui est garantie par l'assureur pour assurer le remboursement du crédit en cas de décès ou d'invalidité des co-emprunteurs. Toutefois, lorsqu'un prêt est contracté par des co-emprunteurs, ceux-ci représentent 200 % de quotité. En clair, chaque tête représente 100 % du capital.

L'assurance de prêt immobilier liée au crédit est dite divisible. Cela signifie donc que les co-emprunteurs ont l'obligation de souscrire un contrat avec une quotité conjointe au moins égale à 100 %. Ils peuvent donc faire le choix d'assurer 100 % du capital sur chacune des têtes, comme de répartir le niveau de responsabilité, à 25-75 %, 50-50 %, 100-50 %, etc. Aussi, en cas de prise en charge par l'assureur de l'une des garanties, celui-ci indemnisera l'assuré du montant de l'échéance, à hauteur du pourcentage retenu.

Pour faire baisser le montant de son assurance de prêt, donc profiter d'un meilleur taux, il est possible de n'assurer que 100 %, répartis sur les deux têtes ou non. Attention toutefois à prendre la mesure du risque pris. Même si l'un des co-emprunteurs présente un profil "plus à risque", ce n'est pas pour autant que le second n'a aucun risque. Le risque est partout, et la conjoncture entérine encore davantage l'incertitude qui plane sur l'avenir.

Simulateur de prêt immobilier : quel intérêt ?

L'inflation subie en France, avec des salaires qui stagnent et des prix qui ne cessent d'augmenter dans tous les secteurs, pousse désormais le consommateur à comparer les offres pour faire le meilleur choix. Il en est de même pour les prêts immobiliers. Ils engagent les emprunteurs généralement pour 20 à 25 ans, avec des mensualités entraînant bien souvent un saut de charge en comparaison avec le loyer précédant. Il faut donc analyser chaque offre pour déceler les plus compétitives.

Pour ce faire, le comparateur en ligne est un parfait outil numérique. En renseignant les informations liées à la situation de l'emprunteur, et le montant du prêt et la mensualité maximale souhaitée, le comparateur présentera un panel d'offres actualisées répondant à la recherche. Ils sont 100 % gratuits et sans obligation d’engagement in fine. Cette démarche est encore davantage conseillée dès lors que l’on revêt un profil plus atypique ou plus particulier qui pourrait venir augmenter le taux appliqué, face à une banque prêteuse plus sceptique ou désirant davantage de garanties.